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如何打破长租公寓“规模不经济”的魔咒

2019-10-29 17:35:54 来源: 新京报 举报
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近期,长租公寓“爆雷”事件,正在持续发酵。继乐伽“爆雷”后,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。

这些企业之所以出现问题,很大一部分原因在于盲目扩张房源。问题在于,长租公寓如何打破“规模不经济”的魔咒?又该如何实现盈利?

现象:

长租公寓规模化,但不一定有效率

与之前盲目扩张不同,目前不少长租公寓企业对于规模扩大持谨慎态度。除了资金面偏紧之外,长租公寓还容易陷入“规模不经济”的魔咒。

赋能资本创始人胡振寅在接受新京报记者采访时表示,生产制造类企业在规模扩大后,单个产品的成本可实现明显下降,然而,现在大多数分散式公寓由于管理效率较低,不足以做到规模扩大后,其管理效率保持或提升,最终实现单间管理成本的下降。实际情况是,不少长租公寓企业在规模扩大后,普遍面临各种困难,甚至出现了效率反而下降的状况,“这正是长租公寓行业不够成熟的一个表现。”

胡振寅认为,在理论上,分散式公寓一旦能做到有质量的扩大规模,形成真正的品牌效应,规模效应才会明显显现。

胡振寅解释称,一旦某个品牌在租客间形成良好的口碑和影响力,加上该品牌房源网络基础覆盖较广,租客就比较容易去选择这家品牌,“租客换房最大的原因是工作变迁,如果这家品牌网络覆盖够广,那租客换到其他城市或其他区域,可能还会继续租这家品牌的房子。这意味着,租客可能在一套房里租住时长不长,但对品牌而言,租住时长会较大幅度延长,由此实现租客端的规模效应。”

“业主端方面也不例外,一旦品牌形成一定影响力,业主会优先倾向于将其房源委托给这家品牌,未来这一品牌在业主端的房源获取上会更有优势,发展也会更为成熟,由此形成业主端的规模效应。”胡振寅说。

因此,在胡振寅看来,体系化管理后,如何在规模化后还能保持效率,甚至提升效率,最终使单间的边际成本下降,这正是目前长租公寓企业需要探讨的地方。

出路:

打破单一模式,提高运营和盈利能力

实际上,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,虽行业前景可期,但到目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。

新京报记者了解到,目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式,即拿房、装修、租赁,赚取差价。这一模式下,盈利最大的问题在于,相比房价,房租投资回报率偏低,而房租跟收入水平相比又不低,导致租客在房租承受力上有天花板,所以造成长租公寓运营型现金流无法扩张,回报周期太长。

在“二房东”模式下,不同企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面,陷入了同质化竞争。

此前一度井喷的长租公寓正在逐步显现问题。基于此,有业内人士认为,长租公寓之所以出现问题,其罪魁祸首在于“二房东”模式本身。

借鉴国际经验,长租公寓基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费,目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式;另一种是REITs模式,即通过资金收购来改造、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。

不过,目前不少长租公寓企业纷纷转型,走向托管模式。然而,轻资产托管模式也并非易事,目前轻资产模式还无法很快形成规模效应。其中,长租公寓的运营管理能力至关重要,也需要时间。

“从行业层面来看,盈利困难、模式单一,是目前长租公寓机构面临的整体困境。”贝壳找房高级副总裁李文杰总结称。

实际上,与集中式公寓不同,分散式公寓有分散非标等特点。集中式公寓的竞争核心其实在于资源,而分散式公寓的运营则更为复杂。这是一个很长的链条。其中,收房、租房是房产,设计生产是装修,保洁水电是物业,系统开发是IT,租房分期、房东保险理财是金融,还涉及智能硬件的研发。

巴乐兔联合创始人高萌表示,长租公寓行业本身就属于成本高、利润率低的行业,正因为如此,要求企业具有更高地精细化运营,注重成本控制,“市场竞争的激烈程度,只是市场发展的某一个阶段,而企业长远的发展主要取决于企业的运营能力。”

高萌强调,为了盲目扩张房源,高价拿房并不可取。而收房价格的确定,也应当有一个科学的商业模型,即根据房屋本身质量和市场供需情况科学估价,同时保证健康的周转,合理的空置率,才能保障企业的良性运转。

王宗岩 本文来源:新京报 责任编辑:王宗岩_bb001
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